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30.03.2017 / Immofori

Rettungserwerb: ja oder nein?

Für Immobilien, die selbst in der Zwangsversteigerung keine Abnehmer finden, erscheint der Rettungserwerb oft als letzter Ausweg. Dabei ersteigert der Gläubiger, also meist eine Bank, selbst das Objekt und verkauft es anschließend weiter. Doch der Rettungserwerb ist kein Allheilmittel für problematische Fälle. Er birgt selbst Risiken und ist nur nach detaillierter Analyse ratsam.

Die Standard-Anwendungsfälle für den Rettungserwerb sind solche, bei denen der Mieter nicht ausziehen will und sich hartnäckig weigert, die Immobilie zu verlassen, oder verschollen ist. Denn in diesen Fällen ist es für Privatpersonen in der Regel nicht attraktiv, die Immobilie zu kaufen. Stattdessen springt zunächst die Bank als Käufer ein.

Wenn ein Rettungserwerb grundsätzlich infrage kommt, sind vorab folgende Kriterien unbedingt zu prüfen:

1. Objektart
Als Objektart sind Wohnimmobilien grundsätzlich unproblematisch. Gewerbe-Immobilien werden seltener zum Rettungserwerb ersteigert. Insbesondere Betreiberimmobilien wie Restaurants oder Hotels sind schwierig, weil der Gläubiger den Betrieb üblicherweise nicht weiterführen kann oder will. Bei Wohn- und Geschäftshäusern oder Bürogebäuden sind der Vermietungsstand, die Erträge und die Prognose entscheidend. Die Faustformel lautet, dass die Erträge mindestens kostendeckend sein müssen.

2. Objektzustand
Der Zustand einer Immobilie sollte für den Rettungserwerb zumindest durchschnittlich sein. Für alles, was unter dem Durchschnitt liegt, ist der Rettungserwerb nicht zu empfehlen.

3. Lage
Je schlechter die Lage ist, desto genauer sollte die Möglichkeit des Rettungserwerbs geprüft werden. Denn genau wie bei allen anderen Immobilien sinkt bei wenig nachgefragter Lage das Rendite-Potenzial und das Risiko steigt, dass sich die Immobilie nur schwer weiterverkaufen lässt.

4. Marktwert
Aus der Sicht des Käufers sind Rettungserwerbe ab einem erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie ab 50.000 Euro sinnvoll. Ansonsten lohnen sich der Aufwand und die Erwerbs- und Nebenkosten nicht.

5. Negativmerkmale
Gegen einen Rettungserwerb sprechen Negativmerkmale wie Kontaminationen, besondere Verkehrssicherungspflichten, eine unübersichtliche Eigentümerhaftung und hohe Erschließungsbeiträge.

6. Reputation
Gläubiger müssen auch darauf achten, dass die eigene Reputation bei einem Rettungserwerb gewahrt bleibt. 

Der Kaufpreis für den Rettungserwerb liegt in der Regel bei 7/10 des Objektwertes. Denn bei der Höhe des Gebotes ist die Befriedungsfiktion gemäß § 114 a ZVG zu beachten. Demnach ist der Gläubiger durch die Zuschlagserteilung an ihn selbst in Höhe von 70 Prozent des Verkehrswertes bezüglich seines Grundpfandrechts als befriedet anzusehen.

Daneben sind verschiedene andere Kosten zu bedenken, die mit einem Rettungserwerb auf den Käufer zukommen, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, Gerichtsgebühren, Grundbuchkosten, die Ablösung von Vorranggläubigern, Räumungskosten, die Objektsicherung, Betriebskosten, Versicherung et cetera. Diese Kosten müssen durch die möglich Rendite des Objektes aufgefangen werden.

Insofern zeigt sich: Ein Rettungserwerb kann durchaus eine – und mitunter die einzige – Möglichkeit sein, eine Immobilie wieder marktgängig zu machen. Auf der anderen Seite stehen die Kosten und die Risiken. Eine detaillierte Abwägung sollte deshalb für jeden Einzelfall erfolgen.

Die LOANCOS hat bereits mehr als 1.500 Rettungserwerbe erfolgreich begleitet. Sprechen Sie uns bei Fragen zum Thema gern an!


Bild: Jakub Krechowicz /123RF

Ihr Ansprechpartner

Barbara Reimer

info@immofori.de